房地産行業稅收政策具有特殊性和複雜(zá)性，特别是計算邏輯、收入确認、成本結轉等方面與其他行業有顯著差異，現将企業所得稅彙算清繳過程中(zhōng)應注意的幾個風險點進行歸納梳理。
1.關于收入确認的稅會差異
按照企業會計準則，确認收入需同時滿足5個條件：
①企業已将商(shāng)品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
②企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售的商(shāng)品實施有效控制；
③收入的金額能夠可靠計量；
④相關的經濟利益很可能流入企業；
⑤相關已發生(shēng)的成本能夠可靠計量。
2017年修訂時，将主要風險和報酬轉移确認收入改爲：企業應當在履行了合同中(zhōng)的履約義務，即在客戶取得相關商(shāng)品控制權時确認收入。
根據《房地産開(kāi)發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31号，以下(xià)簡稱《辦法》）的規定:“企業通過正式簽訂《房地産銷售合同》或《房地産預售合同》所取得的收入，應确認爲銷售收入的實現”，具體(tǐ)規定了不同銷售方式下(xià)的銷售收入确認時點。
比如：采取一(yī)次性全額收款方式銷售開(kāi)發産品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，确認收入的實現，而會計核算上一(yī)般作爲預收賬款，隻有當開(kāi)發産品完工(gōng)後，才按會計準則确認收入。
另外(wài)《辦法》第九條規定：“企業銷售未完工(gōng)開(kāi)發産品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分(fēn)季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
開(kāi)發産品完工(gōng)後，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時将其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”。稅法上規定的銷售收入确認時間與會計核算上不一(yī)緻，會存在稅會差異，彙算清繳時需要注意相關的納稅調整。
2.關于賬面成本、動态成本和計稅成本的差異
根據《辦法》第三十二條的規定，允許預提相關成本費(fèi)用。一(yī)是出包工(gōng)程未最終辦理結算而未取得全額發票(piào)的，在證明資(zī)料充分(fēn)的前提下(xià)，其發票(piào)不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。二是公共配套設施尚未建造或尚未完工(gōng)的，可按預算造價合理預提建造費(fèi)用。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物(wù)業完善費(fèi)用可以按規定預提。
賬面成本預提成本費(fèi)用後，彙算清繳時需要關注稅法允許扣除的預提成本費(fèi)用，剔除稅法不允許扣除的預提部分(fēn)，将賬面成本調整爲計稅成本。
營改增後，房地産開(kāi)發企業中(zhōng)的一(yī)般納稅人銷售自行開(kāi)發的房地産項目，适用一(yī)般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外(wài)費(fèi)用，扣除當期銷售房地産項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。
根據《增值稅會計處理規定》（财會[2016]22号）規定，企業發生(shēng)相關成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，發生(shēng)成本費(fèi)用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業務成本”、“存貨”、“工(gōng)程施工(gōng)”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票(piào)據”、“銀行存款”等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生(shēng)時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費(fèi)——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費(fèi)——簡易計稅”科目（小(xiǎo)規模納稅人應借記“應交稅費(fèi)——應交增值稅”科目），貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工(gōng)程施工(gōng)”等科目。
彙算清繳時，由于企業所得稅收入确認和增值稅收入确認會存在一(yī)定差異，需要關注土地成本中(zhōng)抵減銷項稅額的部分(fēn)，減少開(kāi)發産品企業所得稅計稅成本，按照結轉銷售面積計算扣除。
4.“限地價、競配建”的企業所得稅處理
對“限地價、競配建”模式涉稅處理，全國沒有統一(yī)的規定。一(yī)般情況下(xià)，按權屬的轉移方式分(fēn)爲政府回購方式（政府以一(yī)定的價格購買配建部分(fēn)）、直接移交方式（不動産登記部門直接将配套建設首次登記到政府指定的行政事業單位）和無償移交方式（受讓方按照合同約定無償移交配套建設，屬于無償轉讓不動産）。
政府回購方式常見的處理方法是取得的相關收入應計入企業所得稅收入總額，發生(shēng)與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除；如果不是以政府回購方式，應與政府國土部門溝通，首選直接移交方式，即配建産權首次登記到政府指定的單位，一(yī)般不計收入，配套建設的相關支出單獨核算，作爲取得土地使用權的成本，計入開(kāi)發産品計稅成本；其次，如果确定了是無償移交方式，由于大(dà)部分(fēn)地方尚未明确處理方法，建議積極與主管稅務機關溝通，争取主管稅務機關對該模式的支持理解，避免按視同銷售處理，而是按“不計收入，成本可扣除”來處理，盡量降低有關稅負。
5.關于明股實債融資(zī)的企業所得稅處理
明股實債方式，一(yī)般是投資(zī)方以股權形式進行投資(zī)，但以回購、第三方收購、對賭、定期分(fēn)紅等形式獲得固定收益，以與融資(zī)方約定投資(zī)資(zī)本金遠期有效退出和約定利息（固定）收益的剛性實現爲要件。
根據《國家稅務總局關于企業混合性投資(zī)業務企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第41号）規定，同時符合下(xià)列條件的混合性投資(zī)業務：
1)被投資(zī)企業接受投資(zī)後，需要按投資(zī)合同或協議約定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息)；
2)有明确的投資(zī)期限或特定的投資(zī)條件，并在投資(zī)期滿或者滿足特定投資(zī)條件後，被投資(zī)企業需要贖回投資(zī)或償還本金；
3)投資(zī)企業對被投資(zī)企業淨資(zī)産不擁有所有權；
4)投資(zī)企業不具有選舉權和被選舉權；
5)投資(zī)企業不參與被投資(zī)企業日常生(shēng)産經營活動。
被投資(zī)企業應于應付利息的日期，确認利息支出，并按稅法和《國家稅務總局關于企業所得稅若幹問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34号)第一(yī)條的規定，進行稅前扣除。
實務中(zhōng)，符合混合性投資(zī)業務的明股實債較少，其原因是如果是被投資(zī)企業需要贖回投資(zī)或償還本金，那麽實質上就是減資(zī)行爲，不符合監管要求，并且投資(zī)企業有可能因地産項目虧損造成無法收回投資(zī)的情形。因此，明股實債的融資(zī)支出能否在企業所得稅稅前扣除，主要關注其是否滿足相應的條件。
6.地下(xià)車(chē)位的企業所得稅處理
根據《辦法》，利用地下(xià)基礎設施形成的停車(chē)場所，作爲公共配套設施進行處理。屬于非營利性且産權屬于全體(tǐ)業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可将其視爲公共配套設施，其建造費(fèi)用按公共配套設施費(fèi)的有關規定進行處理；屬于營利性的，或産權歸企業所有的，或未明确産權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外(wài)其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資(zī)産進行處理外(wài)，其他一(yī)律按建造開(kāi)發産品進行處理。
房地産企業開(kāi)發的地下(xià)車(chē)位可分(fēn)爲：有産權的車(chē)位和無産權車(chē)位。一(yī)般來說，有産權車(chē)位的涉稅處理較爲明确，如果銷售的，按照銷售開(kāi)發産品處理，取得收入時計入應稅收入，成本按已售面積對應結轉；如果自用的，按建造固定資(zī)産進行處理。無産權車(chē)位具體(tǐ)又(yòu)包括無法辦理産權的車(chē)位和人防車(chē)位，其中(zhōng)國家對人防車(chē)位擁有征用權，如果是無償移交的，按公共配套設施進行處理；如果是長期租賃的情況下(xià)，各地執行口徑不一(yī)緻，有的地區按照銷售合同執行，有的地區按照租賃合同執行。
7.如何判定售房價格偏低
由于市場行情的不确定性以及尾盤打折銷售等特殊情況，稅企雙方如何理解計稅依據明顯偏低，經常會産生(shēng)争議。
《稅收征收管理法》規定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由時，主管稅務機關有權核定其應納稅額。但如何判定什麽是價格明顯偏低，則沒有統一(yī)規定。
通常情況下(xià)，正當理由包括以下(xià)内容，需根據實際情況作出客觀判斷：同一(yī)樓盤的高檔和低檔開(kāi)發産品的售價差異，或者受産品樓層、品質等影響售價；受國家宏觀調控或者樓市行情影響，地産下(xià)行期打折銷售；法院判定或裁定的轉讓價格，包括仲裁裁定的轉讓價格；第三方評估機構進行評估房地産價值；以公開(kāi)拍賣方式轉讓房地産的價格；政府物(wù)價部門确定的轉讓價格；個人轉讓給直系親屬或承擔直接贍養義務人；拆遷安置售房；房地産轉讓雙方能夠提供有效證據證明其合理性且經主管稅務機關認定的其他合理情形。
我(wǒ)們通過以上相關風險點可以看到，由于稅會差異性、各稅種之間的差異性、稅收政策不明确性以及執行口徑差異性等，都會使企業面臨一(yī)定的稅務風險，實務中(zhōng)企業應當根據不同的情形進行具體(tǐ)分(fēn)析和納稅調整，對于稅收不明确的地方，提前做好稅務規劃和預案，積極與主管稅務進行溝通确認，以降低稅務風險。
